Mikään yksittäinen verotuksen osa-alue ei ole tuonut Taloushotelliin asiakkaita niin paljon kuin monsteri nimeltä “Rakentamispalvelun myynti ja oma käyttö arvonlisäverotuksessa” eli oman käytön ALV.

Me olemme yksi harvoista tilitoimistoista, jotka ovat riittävän uhkarohkeita palvelemaan tämän toksisen arvonlisäveron piiriin kuuluvia asiakkaita eli gryndereitä. Muut ymmärtävät olla polttamatta näppejään menemällä tilanteisiin, jossa yksikin väärinkirjaus voi aiheuttaa gryndaajalle kymmenien tuhansien eurojen verovirheen.

Mutta mitä tämä kammotus pitää sisällään ja miksi ihmeessä se on olemassa? Käydään tämä niljake läpi siihen liittyvien sitkeimpien myyttien kautta.

🔥 Myytti 1: rakentamispalvelun oman käytön arvonlisävero tarkoittaa sitä, ettei alveja saa vähentää – VÄÄRIN

Kun aloitteleva perustaurakoitsija soittaa meille, niin keskustelu on usein tämän kaltainen:

Olemme käyneet tämän saman keskustelun niin monta kertaa, että voimme vetää kaksi johtopäätöstä:

A) olemme surkeita selittämään meille päivänselvää asiaa.

B) on tämä kyllä mahdottoman vaikeaksi tehty verohimmeli

Ennen kuin suomennetaan tämä asia oikein kunnolla, niin käydään läpi pähkinänkuoressa, miksi tämä Frankensteinin verohirviö on keksitty.

Kun myyt Suomessa kiinteistön tai kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön osakkeen, niin myynnistä ei suoriteta arvonlisäveroa. Arvonlisäverottomiin myynteihin kohdistuvat ostot ovat pääsäännön mukaan arvonlisäverottomia. Ketkut rakentajat voivat kuitenkin rakentaa talot omalla työllään, jolloin mitään arvonlisäveroja ei jää ei-vähennettäväksi.

Poliitikot ovat vanhan pöllön viisaudessaan (HE 88/1993 vp)  ratkaisseet tämän noin 30 vuotta sitten säätämällä pykälät, jotka ratkaisevat “ongelman” pakottamalla perustaurakoitsijat laskemaan yhteen rakentamisen kustannukset (niin suoraan projektille kohdistuvat [välittömät kulut] kuin osuus yleiskuluistakin [välilliset kulut]) ja maksamaan tästä veron ikään kuin se olisi myyntiä itseltä itselle.

Veron perusteeseen tulee siis mukaan kaikki nekin kulut, joista ei veroa normaalisti makseta (poikkeuksena pitkä lista tästä vapautettuja kuluja kuten tontti, rakennuslupa, palautuskelpoiset liittymismaksut, jne).

Oletko vielä kärryillä? No harmi. Yritetään esimerkin kautta:

Kesäkuu 2023

• Yritys ostaa tarvikkeita 5.000€ ALV 0 % (6.200€ ALV 24 %)
• Yritys ostaa sähköurakan 10.000€ ALV 0 % (rakentamisen käännetty eli ostaja ilmoittaa ja maksaa alvin 2.400€)
• Yrityksen omat kaverit huseeraavat työmaalla – palkkakulut sivukuluineen 5.000€

Nämä ovat perustajaurakoitsijan välittömiä kuluja ja kaikki liittyvät projektiin ja kaikki kohdistetaan oman käytön arvonlisäveron perusteeseen. Kuluja on yhteensä 20.000€ ALV 0 % ja kassavaikutus kuukauden aikana 21.200€, koska tarvikkeisiin sisältyy ALV 1200€, jonka firma maksaa toimittajalle. Selkeää tähän asti?

Oman käytön arvonlisävero lasketaan seuraavasti: 20.000€ x 24 % = 4.800€

Yrityksellä ei ole muita myyntejä tai ostoja kuukauden aikana. Veroilmoitukselle ilmoitus tehdään näin:

Vero kotimaan myynnistä 24 %: 4.800€
Vero rakentamispalvelun ja metalliromun ostosta 24 %: 2.400€
Vähennettävä vero: -3.600€
Maksettava vero: 3.600€
Rakentamispalvelut ja metalliromun ostot (veron peruste): 10.000€

Verohallinto saa siis kesäkuun tapahtumista 3.600€ itselleen 12.08.2023. 1.200€ maksettiin suoraan toimittajalle laskun yhteydessä, joten yhteensä oman käytön alvia maksettiin laskelman mukainen 4.800€.

Tässä kohti moni maalaisjärjellä varustettu asiakas piipittää vastaan, että mitäänhän ei olla myyty ja taloa vasta rakennetaan eli EI SITÄ VEROA VOI MYYNNIN ILMOITTAA!

No, näin verottaja sen haluaa, joten pulinat pois. Ilmoitetaan siellä myynnin verona muutakin outoa, kuten verottomia softaostoja EU:n ulkopuolelta eli eletään nyt tämän kanssa.

💡 Taloushotellin vinkki 💡
KASSAVIRTA

Jos olet perustajaurakoitsija ja luet tätä, niin siihen on todennäköisesti kaksi syytä:

1) haluat budjetoida projektisi oikein, jotta saat siitä jotain voittoakin
2) olet huolissasi kassasta.

Tiiviisti, miten lasket projektisi kassavirran arvonlisäveron osalta:

1) Maksat veroilmoituksella 24 % niistä projektisi kuluista, joista et saa laskua tai joiden lasku on ALV 0 % (esim. Rakentamisen käännetty, vakuutukset)

2) Niissä laskuissa, joissa on ALV 24 % maksat veron, kun maksat laskun, ja veroilmoituksella tämä menee ±0 eli et saa palautusta, muttet myöskään maksa veroa uudestaan.

🔥 Myytti 2: välilliset kustannukset lasketaan rakennusalalla yleisesti käytetyllä prosentilla – “oliko se nyt 8 %” – VÄÄRIN

Edellisessä myytissä käytiin läpi välittömiä kuluja eli suoraan ja vain ja ainoastaan ilmaan minkään mutkien kautta projektille kohdistettavia kuluja. Veron perusteeseen lätkäistään kuitenkin vielä välilliset kulut eli suomeksi yleiskulut.

Mitä ne välilliset kulut eli yleiskulut nyt ovatkaan? Esimerkiksi:

• Yhtiön omat (ei projektille suoraan kohdistuvat) vakuutukset
• Toimitilavuokrat
• Ajoneuvokulut
• Poistot
• YEL-maksut (siltä osin kun hankkeeseen on tuhrattu yrittäjän aikaa)
• Tutkimus- ja tuotekehityskulut

Taloushotelliin on tullut aika paljon muissa tilitoimistoissa kärsineitä perustajaurakoitsijoita, jotka kyyneleet silmäkulmista valuen selittävät, että “kirjanpitäjä ohjeisti, että välillisistä kuluista maksetaan 8 % oman käytön alvin perusteeseen alan yleisenä käytäntönä. Ja sitten tuli verotarkastus ja veron perusteeseen laitettiin 100 % ja tuli kymppitonnien veronkorotus!”

Ööö, tämä on ehkä ärsyttävin myytti, koska tätä oikeasti viljelevät jotkut KLT-kirjanpitäjätkin, vaikka Verohallinnon ohjeessa on mustaa valkoisella, ettei näin saa toimia. Siis ihan sanasta sanaan siellä lukee näin: “Näin ollen mitään rakentamisalalle yleistä prosenttilukua ei tule käyttää, jos se ei johda oikeaan lopputulokseen. “

No, miten nämä sitten pitäisi laskea? No, se onkin hyvä kysymys, johon ei olekaan yksiselitteistä vastausta. (Tämä onkin keskeinen syy sille, miksi tämä verohimmeli on karsea viritys).

Muutama pääsääntö voidaan kuitenkin erottaa:

Pääsääntö #1: jos yrityksesi tekee 100 % perustajaurakointia, niin 100 % välillisistä kustannuksista luetaan veron perusteeseen. Älä ulise yhtään vastaan – näin se asia vaan menee.

Pääsääntö #2: jos yrityksesi tekee muutakin liiketoimintaa kuin perustajaurakointia, niin sitten toimitaan seuraavasti:

A) Yleiskulut kohdistetaan suoraan siihen liiketoimintaan, johon ne liittyvät esimerkiksi kustannuspaikkaseurannan kautta. Esimerkiksi jos yrityksesi tekee kiinteistönvälitystä ja perustajaurakointia, niin arvonlisäverolliseen kiinteistönvälitystoimintaan liittyviä ammattikirjoja, koulutuksia, ajoneuvokuluja (jos esimerkiksi ajopäiväkirjalta kohdennettavissa), edustuskuluja tai lakipalveluja ei kohdenneta miltään osiin oman käytön arvonlisäveron perusteeseen.

Sama verottajan kapulakielellä: “Oikeus- ja verotuskäytännössä on katsottu, että rakentamispalvelujen välillisten kustannusten kohdistamisessa tulee lähtökohtana olla välittömien kustannusten tavoin niiden suora kohdistettavuus.“

B) Ne yleiskulut, joita ei voida kohdistaa oikeille liiketoiminnoille kohdistetaan jakokaavalla, jolla saadaan yleiskuluprosentti.

Verottajan kapulakielinen ohje: Hallituksen esityksen (HE 88/1993) mukaan välilliset kustannukset voitaisiin käytännössä kohdistaa tiettyihin hankkeisiin laskemalla ne kaavamaisena osuutena hankkeen välittömien kustannusten määrästä.

Käytännössä tämä toimii siten, että lasketaan tuloslaskelmalta yhteen ostot, ostopalvelut, palkat, ja henkilösivukulut. Nämä ovat karrikoiden yhtä kuin perustajaurakoinnin välittömät kustannukset ja muiden liiketoimintojen muuttuvat kulut. Kutsutaan näitä nyt yleisesti termillä “kaikki välittömät kustannukset”.

Ideaalisesti yhtiöllä on selkeä kustannuspaikkaseuranta. Näin saadaan seuraava yhtälö ratkaistua ilman, että siihen menee 13 työpäivää ja 40 litraa kahvia:

Yleiskuluprosentti = (“Perustajaurakoinnin välittömät kustannukset” / “kaikki välittömät kustannukset) x 100 %”

Syntyvä prosenttiluku on se luku, jonka perusteella oman käytön arvonlisävero maksetaan. Vero lasketaan siis näin:

Oman käytön arvonlisävero (välilliset kulut) = “yleiskuluprosentti” x “kaikki ne yleiskulut, joita ei ole voitu kohdistaa suoraan eri liiketoiminnoille”

Kohdassa A) mainittu kiinteistönvälitystä ja perustajaurakointia harjoittava yritys tulee esimerkiksi huomaamaan, että koska rakentamisessa liikkuu yleensä kiinteistönvälitystä isommat euromäärät, niin lopputuloksena syntyy prosenttiluku, joka on masentavan suuri, todennäköisesti yli 90 % varsinkin, jos yritys on yrittäjävetoinen ja kiinteistönvälitykseen kohdistuvia provisioita ei ole maksettu juurikaan.

Tällainen yleiskuluprosentti voidaan tietää tarkasti vasta kunkin tilikauden lopussa. Verohallinto ohjeistaakin siis käyttämään esimerkiksi edellisvuoden prosenttia tilikauden aikana tai jotain mahdollisimman lähellä oikeaa olevaa prosenttia, jos tämä ei sovellu tai ole tiedossa. Tilikauden lopussa kaikkien lukujen ollessa valmiina, välillisten kulujen oman käytön arvonlisävero oikaistaan vastaamaan toteumaa.

Jos tämä kuulostaa todella oudolta ja hataralla pohjalla olevalta systeemiltä, niin onneksi olkoon, olet edelleen järjissäsi. Ei tässä olekaan juuri mitään järkeä.

Pääsääntö #3: nohevat yrittäjät voivat myös verosuunnitella ja kehittää ikioman laskentamallin.

Tällaisista innovaatioista kannattaa kuitenkin pyytää Verohallinnolta maksullinen ennakkoratkaisu, koska on ihan arpapeliä, mitä kyseinen instituutio sanoo yritysten omista kyhäelmistä verotarkastustilanteessa.

Esimerkiksi aiemmissa kohdissa puhuttu yritys, joka harjoittaa kiinteistönvälitystä ja perustajaurakointia todennäköisesti pystyisi kehittämään jonkin laskentamallin, joka perustuisi johdon ja työntekijöiden työaikaan kiinteistönvälityksen ja perustajaurakoinnin välillä. Melko varmasti yleiskuluprosentti saataisiin kammettua tällaisella mallilla niin alas kuin mahdollista.

Verohallinto on antanut näille viritelmille seuraavat reunaehdot:

• laskelma perustuu kirjanpidosta saatuihin lukuihin
• laskelma vastaa mahdollisimman hyvin välillisten kustannusten aiheuttamisperustetta
• laskelma vastaa mahdollisimman hyvin yrityksen harjoittaman rakentamistoiminnan kustannusrakennetta
• laskelmaa tulee tarkistaa vuosittain

Lisäksi laskentatapaa pitää noudattaa johdonmukaisesti tilikaudesta toiseen. Rapsut tulee varmasti, jos metodi muuttuu aina sen mukaan, mikä on kunakin vuonna firmalle edullisinta.

Yleisesti kannattaa kuitenkin miettiä, kannattaako saman y-tunnuksen alle änkeä väkisin perustajaurakoinnin lisäksi muuta toimintaa. Usein on edullisempaa pitää perustajaurakointi perustajaurakointina, jotteivat nämä häiriintyneet verolait saastuta muuta liiketoimintaa. Lisää tästä viimeisen myytin kohdalla liittyen verosuunnitteluun.

🔥 Myytti 3: kaikista rakennusprojektin kuluista maksetaan oman käytön arvonlisäveroa – VÄÄRIN

Tätä sivuttiinkin jo hiukan aiemmin, mutta koska perustajaurakoitsijapoloisia riivaavat monet “talousasiantuntijat”, jotka eivät osaa tämän erikoisalan säädöksiä, niin tehdään tämä selväksi: ON TIETTYJÄ VÄLILLISIÄ KULUJA, JOISTA EI MAKSETA OMAN KÄYTÖN ARVONLISÄVEROA!

Tuhannen taalan kysymys tietysti onkin, että mistä niitä ei makseta. Perussääntö on tämä: tilaajan puolesta maksettuja tiettyjä luonteeltaan verottomia eriä.

Eli kaksi avaintermiä:

1) Tilaajan puolesta maksettuja
2) Luonteeltaan verottomia eriä

Verohallinnolla on oma listansa näistä eristä, mutta on syytä huomata, ettei se ole tyhjentävä vaan kirjanpidossasi voi olla muitakin eriä näiden lisäksi:

• maan hankinta- ja kiinnityskustannukset
• tontin lohkomiskulut, tontin mittauskulut, lainhuudatuskulut
• rakennuslupakustannukset
• tilaajan nimiin otetun rakennuslainan korko- ja muut kulut
• palautuskelpoiset liittymismaksut. [vinkki: palautuskelpoisissa on laskulla ALV 24 %; palautuskelvottomissa ALV 0 %]

Verohallinnon listasta puuttuu esimerkiksi tontti ja tontin varainsiirtovero. Pitäisi olla itsestäänselvää, mutta on näitäkin nähty jonkun laittavan oman käytön arvonlisäveron perusteeseen.

Osa listan kohdista on aika suoraviivaisia, mutta varsinkin rakennuslainan korko- ja muut kulut on sellainen asia, jonka suhteen olemme Taloushotellissa välillä raapineet päätämme. Yrityksillä on usein vaihtoehtoisia rahoituskanavia ja rakennuslainan lisäksi voidaan ottaa vaikkapa ostolaskurahoitusta tai kaveri voi lainata pienemmällä korolla rahaa kuin pankki. Nämä eivät ole kuitenkaan tilaajan nimiin otettua rakennuslainaa.

Menevätkö korot ja kulut automaattisesti veron perusteeseen? Tiukan tulkinnan mukaan kyllä menevät ja esimerkiksi myöhässä maksettujen ostolaskujen korkokulut lätkäistään viimeistään verotarkastuksessa oman käytön arvonlisäveron perusteeseen.

Verohallinta on instituutio, joka on muotoseikoista yleensä erittäin tarkka, eikä se ole varsinaisesti yrityksien asialla. Verotuksessa on kuitenkin muun muassa sellaisia kivoja termejä kuin neutraliteettiperiaate ja keskusverokanta on todennut päätöksessään KVL:2019/39, että “neutraliteettiperiaatteen mukaisesti samankaltaisia ja keskenään kilpailevia rahoituspalveluja tuli kohdella arvonlisäverotuksessa samalla tavalla”. Olisi korkeintaan normaalia ja kohtuullista, että yritys saisi järjestää rahoituksensa siten kuten se on sille itselleen edullisinta. Jää kuitenkin arvauksen varaan, miten kävisi, jos näitä tulkintoja lähdettäisiin haastamaan.

Verotuksen neutraalius on EU-oikeudessa erittäin vahva periaate, jonka mukaan samankaltaisia liiketoimia pitäisi kohdella yhdenmukaisesti. Rakentamisen oman käytön arvonlisäverotuksen kautta nousee paljon käytäntöjä, joiden mukana tämä periaate näyttää lentävän ikkunasta ulos. Voi hyvin olla, että unionin tuomioistuin aikanaan tulee laittamaan lopun koko suomalaisen rakentamisen oman käytön verotuksen farssille.

Olisi mielenkiintoista testata alkuun kotimaan oikeudessa, kuinka vakaalla pohjalla on ajatus, että perustajaurakoitsija saa valita verotehokkaasti muutamasta rahoitusmuodosta, jonka saa tilaajan nimiin ja kaikkiin muihin on lätkäistävä 24 % päälle korkoihin ja kuluihin. Jos olet perustajaurakoitsija, joka tykkää härnätä nukkuvaa (vero)karhua tämän tai muun idean suhteen, niin ota Taloushotelliin yhteyttä ja katsotaan, millainen tappelu saadaan aikaiseksi.

🔥 Myytti 4: on edullisempaa järjestää toiminta siten, ettei mitään oman käytön alveja tarvitse maksaa – EHKÄ OIKEIN, EHKÄ EI

Aika moni aloitteleva perustajaurakoitsija väsyy kaikkeen säätämiseen, joka oman käytön arvonlisäverotuksesta syntyy. Normaali yrittäjä ei luonnollisestikaan jaksa miettiä, mitä kaikkea verohäröilyä jokaisesta päätöksestä seuraa. Eikö oman käytön arvonlisäverosta pääse mitenkään eroon? Eikö se olisi halvempaakin, kun ei niitä alveja tarvitsisi maksella?

No, kyllä siitä pääsee eroon. Eri asia on sitten, onko se oikeasti halvempaa.

Katsotaan aluksi, milloin oman käytön arvonlisäveroa tarvitsee maksaa.Sitä maksetaan käytännössä kahdessa tilanteessa:

1) Grynderi rakentaa itse tai rakennuttaa hallinnassaan olevalle maa-alueelle rakennuksen tai rakennelman myyntiä varten.

Eli a) jos olet vuokrannut tai omistat tontin, niin maksat oman käytön arvonlisäveroa, jos rakennat siihen b) myyntitarkoituksessa talon tai muun rakennuksen. Näiden kahden ehdon tulee lähtökohtaisesti täyttyä.

Jos mietit, että rakennat talon firman nimissä omaksi asunnoksesi, muttet myy sitä, niin unohda tällaiset hulluudet – kaikista yksityiseen kulutukseen tai muuhun arvonlisäverottomaan käyttöön tulevista rakennushankkeista maksetaan oman käytön arvonlisävero.

Arvonlisäverolliseen toimintaan voi kuitenkin rakentaa esimerkiksi toimitilat ilman, että oman käytön alveja maksellaan. Vastaavat laskelmat pitää kuitenkin tehdä, koska näitä hankkeita koskee, kiinteistöinvestoinnin arvonlisäveron tarkastusvastuu 10 vuotta valmistumisesta.

Jos myyt tontin rakentamisen aikana, niin oman käytön arvonlisäveron maksaminen loppuu siihen pisteeseen ja rakentaminen on siitä hetkestä eteenpäin verollista rakentamispalvelun myyntiä. Ja jos myyt tontin ennen rakentamisen aloittamista, niin sitä ei makseta lainkaan.

2) Grynderi rakentaa urakkasopimuksella uudisrakennusta kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiölle, joka on grynderin määräysvallassa, kun urakkasopimus tehdään.

Jos urakkasopimusta ei ole tehty, niin sen on katsottu syntyneen, kun rakentamistyöt on aloitettu. Määräysvalta tarkoittaa yleensä yli 50 % omistusta asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön äänimäärästä joko suoraan grynderin omistamana tai välillisesti esimerkiksi tytäryhtiöiden kautta.

Normaalisti grynderi perustaa kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiön, omistaa kaikki sen osakkeet ja aloittaa rakentamisen, jolloin velvollisuus maksaa veroa syntyy.

Verohallinnon ohjeessa on kuitenkin tällainen timantti niille, jotka haluavat välttää oman käytön arvonlisäveron maksamisen:

“Oikeuskäytännössä on katsottu, että rakennustyön suorittavalle yhtiölle ei synny määräysvaltaa, vaikka rakennustyön suorittavan yhtiön sekä perustetun asunto- tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeet omistaa sama henkilö. Tässä tapauksessa rakennustyön suorittavalla yhtiöllä ei ole määräysvaltaa kiinteistöyhtiössä.”

On siis eri tapoja järjestää asiat siten, ettei oman käytön arvonlisäveroa tarvitse maksella. Rahoituskuviot voivat vaikeutua, jos näihin säätöihin ruvetaan, mutta mahdollista se on. Onko se sitten järkevää?

Rakentamispalvelujen oman käytön arvonlisäverotuksessa on yksi hienous: vain kuluista maksetaan oman käytön arvonlisäveroa. Voitosta ei makseta sitä lainkaan. Toisaalta sitten, kun rakennettu tönö tai kiinteistöyhtiön osakkeet myydään, niin ostaja maksaa varainsiirtoveron koko summasta. Arvonlisäverollisesta rakennusurakasta ei olisi mitään varainsiirtoveroja makseltu.

Otetaanpa esimerkki, joka valaisee tätä. Esitellään kaksi identtistä talokauppaa, jotka on toteuttu eri tavalla. Oletetaan, että markkina on kilpailtu ja ostajat ovat valmiita esimerkin maksamaan talosta 700.000€ kaikkien kulujen ja verojen jälkeen.

Vaihtoehto #1: grynderi rakentaa talon omistamalleen tontille ja myy talon valmistumisen jälkeen. Tontin arvo on 50.000€. Rakentamisen kulut ovat 450.000€ ja oman käytön arvonlisäveroa maksetaan 108.000 euroa. Varainsiirtovero on 4 % kiinteistökaupassa, joten kauppahinnaksi tulee 700.000€/1,04 eli 673 076,92 euroa (koska ostaja on valmis maksamaan max 700.000 euroa kaikkien verojen jälkeen). Varainsiirtovero on siis 26 923,08 euroa eli verot yhteensä 134 923,08 euroa. Grynderin kate on 673 076,92€-108.000€-450.000€-50.000€ eli 65 076,92 euroa.

Vaihtoehto #2: grynderi myy omistamansa tontin omakustannushintaan ennen rakentamisen aloitusta. Ostaja maksaa 50.000€ plus varainsiirtoveron 4 % eli 2.000 euroa. Ostaja on valmis maksamaan yhteensä 700.000 euroa talosta eli verolliseksi urakkasummaksi tulee 648.000 euroa, josta arvonlisäveroa on 125 419,35 euroa.

Tässä tapauksessa vaihtoehto #1 on noin 8.500 euroa kalliimpi vaihtoehto eli on edullisempaa rakentaa verollisena rakennusurakkana ja unohtaa koko oman käytön arvonlisäveron kuvio.

Entä jos ostaja olisi valmis maksamaan 800.000 euroa? Muiden lukujen pysyessä samana veroja menisi vaihtoehdossa #1 yhteensä 138.769,23 (varainsiirtoveron osuus kasvaa; oman käytön alvin osuus pysyy samana) ja vaihtoehdossa #2 yhteensä 146 774,19 euroa. Nyt onkin noin 6.000 euroa edullisempaa tehdä homma oman käytön arvonlisäveron härdellin kautta.

Mitä enemmän katetta saat kiskottua projekteistasi, niin sitä todennäköisemmin kannattaa iloita lisääntyvästä byrokratiasta ja nauttia rakentamispalvelun oman käytön arvonlisäveron kautta syntyvistä verohyödyistä.

🔥 Myytti 5: myyntikuluja ei saa vähentää lainkaan, mutta markkinointikulut saa vähentää – VÄÄRIN (USEIMMITEN)

Myynti- ja markkinointikulut ovat masentava kokonaisuus erityisesti, kun grynderi rakentaa täysin arvonlisäverolliseen käyttöön tulevan kiinteistöosakeyhtiön, jonka oman käytön arvonlisäveron kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta verovelvolliseksi hakeutunut kiinteistöosakeyhtiö voi hakea takaisin (lisää tästä myytissä 9). Eli kaikki alvit saa parhaimmillaan takaisin, kuten muussakin yritysten välisessä kaupassa… pientä poikkeusta lukuun ottamatta:

Kiinteistön myyntiin suoraan ja välittömästi kohdistuvien hankintojen arvonlisävero ei ole vähennyskelpoinen.

Myyntiin liittyviä kuluja ei lueta oman käytön arvonlisäveron perusteeseen, eikä niitä saa myöskään vähentää. Verohallinto on kunnostautunut myös laajentamalla käsitettä “suoraan ja välittömästi” koskevaan myös kaikkea “epäsuoraa ja välillistä” markkinointia ja markkinointiviestintää. Uuden tylyn tulkinnan mukaan Facebookin ja Googlen mainoskulut ovat vähennyskelvottomia kuten myös internetsivujen kulut ja brändin kehitys. Taloushotellilla on luovia verotarkastuskertomuksia tämän kohdan suhteen.

Yllä lainattu kohta jatkuu seuraavasti, mikä luo kuitenkin vähän toivoa asiaan:

Edellytysten täyttyessä kiinteistön myynnin yhteydessä syntyneiden kulujen ei katsota kuitenkaan kohdistuvan suoraan ja välittömästi kiinteistön myyntiin vaan siihen taloudelliseen toimintaan, jossa kiinteistöä käytetään tai on ennen myyntiä käytetty. Tällaisessa tilanteessa kiinteistön myynnin yhteydessä syntyneet kulut ovat yleiskuluja ja kulujen arvonlisäveron vähennysoikeuden laajuus määräytyy yleiskuluja koskevien periaatteiden mukaisesti.

Edellä esitetty johtaa siihen, että kiinteistön myynnin yhteydessä syntyneiden kulujen arvonlisäveron vähennysoikeutta on arvioitava tapauskohtaisesti. Arvioinnissa on otettava huomioon syntyneiden kulujen luonne, kiinteistön aikaisempi ja tuleva käyttö sekä se taloudellinen kokonaisuus, johon kiinteistö kuuluu.

Taloushotellin johto haastoi Verohallintoa kerran tämän kohdan suhteen. Verotarkastajat rienasivat asiakasta melko päättömillä tulkinnoilla. Alla keskeiset faktat tapauksesta:

• Asiakas rakensi täysin arvonlisäverovelvolliseen käyttöön tulevia kiinteistöosakeyhtiöitä.
• Osakkeet myytiin pääosin etukäteen ennakkomarkkinoinnin aikana ennen kuin mitään rakentamista oli aloitettu.
• Osakkeiden myynnin yhteydessä sovittiin tiloihin liittyvistä lisätöistä, joka on arvonlisäverollista rakentamispalvelun myyntiä.
• Osa tiloista jätettiin myymättä ja vuokrattiin ennakkomarkkinoinnissa arvonlisäverollisesti.
• Ennakkomarkkinoinnin kautta tunnistettiin sellaiset tontit, joille ei ollut kysyntää ja niille ei rakennettu mitään ja tontit myytiin pois.
• Ennakkomarkkinoinnin kautta muodostuneen asiakaskunnan kanssa yhteisesti sovittiin, millainen kohde rakennetaan.

Markkinointikulut kohdistuivat siis välillisesti rakennussuunnitteluun, arvonlisäverovelvolliseen vuokraustoimintaan ja rakentamispalveluihin sekä kiinteistöyhtiön osakkeiden myyntiin, joka meni 100 % arvonlisäverovelvolliseen käyttöön ja jonka rakentamisen oman käytön arvonlisäveron kiinteistöyhtiö haki täysimääräisesti takaisin.

Verohallinto katsoi markkinointikulut täysimääräisesti vähennyskelvottomiksi!

Verotarkastajien näkemyksen mukaan ne voitiin katsoa suoraan ja välittömästi (ja vain ja ainoastaan) verottomaan osakkeiden myyntiin kohdistuvaksi kuluksi. Kymmenien tuhansien eurojen edestä Facebook-, Google- ja markkinointitoimiston kuluja lakaistiin vähennyskelvottomaan laariin. Jos ne oltaisiin saatu yleiskuluna lukea oman käytön arvonlisäveron perusteeseen yleiskuluna (kuten yllä oleva ohje antaa erityisedellytyksin luvan), niin nämäkin arvonlisäverot oltaisiin saatu haettua takaisin täysimääräisesti.

Verohallinnon ratkaisu oli toki tässä tapauksessa poikkeuksellisen järjenköyhä, vaikka rima ei tässä asiakokonaisuudessa erityisen korkealla olekaan. Taloushotelli laati asiasta oikaisupyynnön ja oikaisulautakunnassa asiaan saadaan toivottavasti järkevämpi päätös. Asian käsittely on vielä kesken. Jos pöyristyttävää päätöstä ei saada oikaistua, niin mietittäväksi jää, mikä virka yllä mainitulla ohjeella on, koska jos se ei päde kyseisen asiakkaan tilanteessa, niin se ei voi päteä käytännössä missään tilanteessa.

Summa summarum, todennäköisyys sille, että saat vähentää mitään markkinointikulujen arvonlisäveroja on häkellyttävän alhainen. Verosuunnittelulle jää kuitenkin tämän suhteen runsaasti tilaa ja siitä lisää myytissä 10.

🔥 Myytti 6: lisätöistä ei tarvitse maksaa oman käytön arvonlisäveroa – TOTTA

On ihan totta, että jos rakennetaan esimerkiksi kiinteistöosakeyhtiötä ja tilan eli osakkeet ostava asiakas haluaa rakennuttaa sinne vaikkapa saunan omalla kustannuksellaan ja tilaa sen lisätyönä grynderiltä, niin eipä näitä kuluja kuulu oman käytön perusteeseen laittaa.

Tällaiset lisätyöt kuuluu myydä ALV 24 % (tai rakentamisen käännettynä ostajasta riippuen).

Häkellyttävän usein kuitenkin näkee, että grynderi on säätänyt tämän asian sopimuksessa solmuun siten, että lisätyöt sisällytetään osakkeen hintaan eli myydään ilman arvonlisäveroa. Vaihtoehtoisesti lisätyöt kaupataan selvästi alle omakustannushinnan.

Kumpikin toimintatapa vastaa täysin hunajan hieromista ylävartaloon ja sitten ampiaispesän potkimista. Verokarhu ei siedä sitä, että tuotot myydään kokonaan tai osittain verotta ja kuluista vähennetään alvit täysmääräisesti.

Oikea tapa: erota lisätöiden myynti kokonaan omaksi sopimuksekseen ja seuraa niiden tuottoja ja kuluja omilla kustannuspaikoillaan – ja jopa omilla tileillään – jotta voit helposti erottaa jyvät akanoista. Pyri siihen, ettet myy näitä tappiolla, vaikka ne olisivat olevinaan jokin huipputärkeä sisäänheittotuote. Ja jos haluat niitä kuitenkin tappiolla myydä, niin pyydä Verohallinnolta sitova ennakkoratkaisu kulujen ja tuottojen allokointimallillesi, ettet polta näppejäsi verotarkastuksessa myöhemmin.

🔥 Myytti 7: oman käytön arvonlisäverolla ei ole kattoa – VÄÄRIN

Joskus – erityisesti viimeaikaisen Bidenflaation aikana – kulut karkaavat käsistä. Ja kun tehdään tappiolla, niin grynderille tulee usein ensimmäistä kertaa mieleen siinä vaiheessa, etteikö se oman käytön alvien maksaminen koskaan lopu.

Onnellinen uutinen on se, että kun tehdään tappiolla, niin veron perusteen katto on urakkahinta tai käypä markkina-arvo. Byrokraatin sisäisessä esityksessä asia on ilmaistu näin:

• Rakentamisesta aiheutuneet välittömät ja välilliset kustannukset voivat olla joskus suuremmat kuin perustajarakentamispalvelun suorittamisesta asunto- tai kiinteistöyhtiöltä saatu vastike eli urakkahinta.

• Tällöin veron peruste voidaan oikaista vastaamaan urakkahintaa ilman veron osuutta (KHO 2017:144).
  • Veron peruste määräytyy tällöin vastaavasti kuin palvelun myynnissä (AVL 73 § 1 mom.).
  • Jos urakkahinta ilman veron osuutta on huomattavasti alle käyvän markkina-arvon ja kyse on etuyhteystilanteesta, voidaan veron perusteena pitää urakkahinnan sijaan käypää markkina-arvoa.

Hiukan selvempää sepustusta löytyy varsinaisesta lähteestä eli vuoden 2017 korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisusta (KHO:2017:144)

Hallinto-oikeus toteaa, että lainsäätäjä on tietoisesti poikennut arvonlisäverodirektiivin 77 artiklan mukaisesta vaatimuksesta ja säätänyt omaan lukuun rakentamisesta suoritettavan veron perusteeksi siitä aiheutuneet välittömät ja välilliset kustannukset. Tämä yleensä johtaakin verovelvolliselle käypää markkina-arvoa edullisempaan lopputulokseen, kun veron perusteen ulkopuolelle jää kokonaan rakentamispalvelusta syntynyt voitto. Kuitenkin niissä tilanteissa, joissa rakentamispalvelun kokonaiskustannukset ovat esimerkiksi korjaustöiden takia nousseet palvelun käypää markkina-arvoa suuremmiksi, koituu ristiriita arvonlisäverodirektiivin 77 artiklan ja arvonlisäverolain 75 §:n 1 momentin 2 kohdan välillä verovelvollisen vahingoksi. Tällöin hallinto-oikeus katsoo arvonlisäverodirektiivin tulkintavaikutus huomioon ottaen, että verovelvollisella on oikeus rajata veron peruste rakentamispalvelun käypään markkina-arvoon.

Taloushotellilla ei ole ollut vielä kunniaa kunnolla pöyhiä, miten tätä byrokraatin romaania pitäisi tulkita, mutta tappiollisen projektin tehneellä on kuitenkin tämä luo jo hiukan valoa tunnelin päähän.

• Jos grynderi on rakentanut talon ja käypä markkina-arvo on 500.000 euroa, niin onko veron peruste tällöin 500.000 euroa, jolloin siihen tulee veroa päälle 120.000 euroa? Vai onko tulkinta siten kohtuullisempi, että oman käytön arvonlisävero katsotaan osaksi kuluja eli veron katto on 96 774,19 euroa  (403 225,80 € + 24 % x 403 225,80 € = 500.000 €).
  
  
• Mikä riittää osoitukseksi käyvästä markkina-arvosta? Riittääkö kiinteistönvälittäjän lausunto ja pitääkö veroa oikaista ylöspäin, jos kauppa toteutuu suuremmalla hinnalla?

Verohallinnon sisäisessä ohjeessa esitetään seuraavat näkemykset:

• Yrityksen tulee esittää laskelma siitä, että urakka on tosiasiassa tappiollinen.
  • Välittömissä ja välillisissä kustannuksissa ei sinne kuulumattomia eriä
    • Oman käytön arvonlisäveroa
    • Yhtiön perustamiskuluja
    • Läpikulkueriä (liittymismaksuja)
    • Kiinteistöveroa
    • Lisätöitä, jotka laskutetaan arvonlisäverolla
  • Onko kaikista rakentamisen kustannuksista suoritettu oman käytön veroa?

• Rakennusliikkeen ja asunto- tai kiinteistöyhtiön välisessä urakkasopimuksessa sovitun urakkahinnan tulee olla käypä.
  • Urakkahinnasta yritys voi vähentää siihen sisältyvän arvonlisäveron määrän. Yrityksen tilittämällä oman käytön arvonlisäveron määrällä ei ole tässä merkitystä.

Tämän perusteella voi kyllä valistunut veikkaaja esittää hyvän arvion siitä, miten Verohallinto on tämän KHO:n päätöksen omassa päässään järkeillyt. Kuitenkin – kuten monessa muussakin asiassa – aika monta tulkintaa tästä pystyy vetämään.

Kun kyse on isosta urakasta, niin on järkevintä hakea vähintään maksutonta ohjausta tai jopa maksullinen ennakkoratkaisu ennen kuin veroa lähtee omin nokkineen oikaisemaan.

Jos sinulla on kiinnostava case tämän suhteen käynnissä, niin pirauta Taloushotelliin – meitä kiinnostaa kaikenlainen sapelienkalistelu Verohallinnon kanssa.

🔥 Myytti 8: oman käytön arvonlisävero pitää maksaa heti, kun tavara ostetaan – VÄÄRIN

Monet grynderit kituvat kassan kanssa ja on usein aika kriittistä pelata oman käytön arvonlisäveron ajallisen kohdistamisen kanssa siten, ettei veroa maksetaan senttiäkään etuajassa. Verotarkastuksessa pidetään kyllä huolta siitä, ettei sitä ole maksettu senttiäkään myöhässä.

❓ Milloin oman käytön arvonlisäveroa pitää alkaa maksamaan ❓

Veroa aletaan maksaa siltä kuukaudelta, jolloin varsinaiset rakennustyöt alkavat. Kirjanpitäjälle kriittinen päivämäärä on siis se päivä, kun lapio lyödään ensimmäistä kertaa nurmikkoon. Tältä kuukaudelta maksetaan myös vero myös niistä kustannuksista, jotka ovat kertyneet jo ennen varsinaisen rakentamisen alkua. Tämä pitää sisällään esimerkiksi suunnittelukustannukset ja mahdollisesti välilliset kustannukset useita kuukausia taaksepäin (erityisesti jos pieni grynderi tekee projektin kerrallaan ja välissä on pitkiä suunnittelukausia, jolloin ei ole varsinaista rakentamista).

❓ Missä voi pelata ❓

Verohallinnon kapulakielisessä ohjeessa puhutaan seuraavaa:

Velvollisuus suorittaa veroa rakentamispalvelun ottamisesta omaan käyttöön syntyy:

• sitä mukaa kuin itse suoritettu rakentamispalvelu valmistuu,
• kun ostettu rakentamispalvelu on vastaanotettu, taikka
• kun vastike tai sen osa on maksettu ennen rakentamispalvelun vastaanottoajankohtaa,
• kun 33 §:ssä tarkoitettu käyttöönottamaton kiinteistö, jonka aikaisempi luovuttaja oli ostanut tai itse suorittanut rakentamispalvelun, on luovutettu (AVL 16 §).

Itse suoritetun rakentamispalvelun oman käytön vero kohdistetaan sille kalenterikuukaudelle, jonka aikana työtä on tehty ja tavaroita asennettu. Vero suoritetaan siten kuukausittain rakentamistyön edistymisen mukaan seuraavasti:

• työntekijöiden palkoista vero suoritetaan palkanmaksun kohdekuukaudelta
• alihankinnoista sitä mukaa kun ne on hyväksytty vastaanotetuksi tai niistä on ennen sitä maksettu ennakkomaksuja
• rakennusmateriaaleista sitä mukaa kun ne otetaan rakennustyössä käytettäväksi
• takuuaikana veloituksetta tehtävistä takuutöiden kustannuksista vero suoritetaan siltä kuukaudelta, jonka aikana takuutyöt tehdään
• prosenttiosuutena välittömistä kustannuksista laskettavat välilliset kustannukset kohdennetaan samoin kuin niitä vastaavat välittömät kustannukset.

Tähän listaukseen melkein hukkuu boldattu kohta: rakennusmateriaaleista sitä mukaa kun ne otetaan rakennustyössä käytettäväksi.

Eli suomeksi: jos ostat rakennusmateriaalia, joka lojuu varastossa kuukausia, niin oman käytön arvonlisävero maksetaan vasta, kun se oikeasti otetaan käyttöön työmaalla.

Kirjanpitäjäparkahan ei tietenkään tiedä, mitä tarvikevarastossa on, kuinka paljon, ja milloin ja missä järjestyksessä niitä käytetään. Pienien grynderien kirjanpidossa mitään aine- ja tarvikevarastoa ei tilikaudella siksi olekaan ja normikäytäntö on tuupata kulut oman käytön arvonlisäveron perusteeseen sitä mukaa, kun laskuja tulee.

Jos tätä verotuskäytännön mahdollisuutta halutaan hyödyntää, niin grynderin kannattaa oma-aloitteisesti vaatia, että jonkinlaista tarvikevaraston kirjanpitoa aletaan ylläpitämään.

Jokaista mutteria ja ruuvia ei kannata alkaa varmastikaan inventoimaan, muttei ole epätavallista, että grynderi maksaa hirvittäviä ennakkomaksuja esimerkiksi elementeistä ja puurungosta. Näiden laskujen oman käytön arvonlisäveron vaikutus on helposti kymmeniä tuhansia, jopa satoja tuhansia isoissa projekteissa, jotka grynderi voi pitää oikealla dokumentoinnilla kassassaan jopa kuukausia ennen kuin ne pitää oikeasti heittää molokin (eli Verohallinnon) kitaan.

⚠ Varoituksen sana ⚠
Palveluista pitää maksaa vero kuitenkin jo heti, kun ennakkomaksu on suoritettu.

Eli jos elementtilaskusi sisältävät myös elementtiasennuksen palvelun, eivätkä nämä ole laskulta erotettavissa, niin vero pitää maksaa siltä kuukaudelta, kun lasku on maksettu. Ongelma saattaa olla vältettävissä, jos vaatii toimittajaa erottelemaan tavaran ja palvelun osuudet eri laskuille. Takeita emme voi tälle kuitenkaan antaa, koska kaiken lisäksi rakentamispalvelun pitäisi olla ainakin jossain määrin itse suoritettu. Jos kaikki tehdään alihankintana, niin tarvikkeetkin saateta katsoa eriteltynäkin osaksi palvelukokonaisuutta.

Näitä miinoja kyllä verotuksessa riittää.

🔥 Myytti 9: oman käytön arvonlisäveroa ei voi missään tilanteissa hakea palautuksena takaisin – VÄÄRIN

Tätä asiaa hiukan sivuttiin aikaisempien myyttien yhteydessä, mutta jos kiinteistöosakeyhtiö hakeutuu arvonlisäverovelvolliseksi kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta, niin kiinteistöyhtiö voi hakea oman käytön arvonlisäverot Verohallinnolta takaisin siltä osin kuin tilat tulevat arvonlisäverovelvolliseen käyttöön grynderin selvitystä vastaan.

Tämä on oikeasti yksi suomalaisen byrokratin mielenkiintoisimmista jojo-efekteistä, joka parhaimmillaan toteutettuna johtaa siihen, että Verohallinto rahoittaa gryndausprojektia.

Miten tämä homma toimii?

• Grynderi tekee ALV-ilmoituksen kesäkuulta 2023. Ilmoitus annetaan 15.07.2023. Kiinteistöyhtiöprojektin välittömät ja välilliset kustannukset ovat 100.000 euroa eli oman käytön arvonlisävero on 24.000 euroa.

• Grynderi antaa 15.07.2023 ALV-selvityksen tästä kiinteistöyhtiölle, jossa on pakolliset byrokraattiset viittaukset arvonlisäverolain 103 § ja 209 h § -pykäliin.

• Kiinteistöyhtiössa on kymmenen samankokoista tilaa, jotka ovat kaikki myyty ennakkomarkkinoinnissa. Näistä yksi on tulossa ei-ALV-velvolliseen käyttöön eli kiinteistöyhtiö voi tehdä 90 % vähennyksen.

• Kiinteistöyhtiö ilmoittaa 15.07.2023 ALV-ilmoituksellaan vähennettävää eroa 90 % x 24.000 eli 21.600 euroa.

• Verohallinto maksaa palautuksen 21.600 euroa 02.08.2023 kiinteistöyhtiölle.

• Grynderi maksaa 24.000 euroa Verohallintoon 12.08.2023.

Verohallinto nettosi tässä hyrrässä siis 2.400 euroa. Eräs asiakas oli tehnyt tämän pelin suhteen varsinaisen veroinnovaation: urakkasopimukseen lisättiin kohta, että oman käytön arvonlisäveron palautukset olivat urakkasopimuksen lisäkauppasumma ja kiinteistöyhtiön piti maksaa ne grynderille heti, kun palautus oli saatu.

Tämä johti siis seuraavaan muutokseen ketjussa:

• Kiinteistöyhtiö ilmoittaa 15.07.2023 ALV-ilmoituksellaan vähennettävää eroa 90 % x 24.000 eli 21.600 euroa.
  
  
• Grynderi lähettää laskun kiinteistöyhtiölle 21.600 euroa urakkasopimuksen mukaisesta ALV-palautuserästä.
  
  
• Verohallinto maksaa palautuksen 21.600 euroa 20.07.2023 kiinteistöyhtiölle.
  
  
• Kiinteistöyhtiö maksaa grynderille urakkasopimuksen mukaisesta ALV-palautuserästä 21.600 euroa 20.07.2023.
  
  
• Grynderi maksaa 24.000 euroa Verohallintoon 12.08.2023.

Näin toimien grynderin kassassa oli siis Verohallinnon korotta rahoittamana joka kuukausi noin kolme viikkoa eteenpäin ALV-päivään asti oman käytön arvonlisäveron osuus helpottamassa lyhytaikaisia rahoitusvajeita. Kerrankin verokarhusta saatiin jotain hyötyä!

Verotarkastuksessa tätä kyllä ihmeteltiin ja moitittiin “varsin epätavanomaiseksi” käytännöksi, mutta grynderi saa tehdä sellaisen urakkasopimuksen kuin haluaa, joten ei siitä mitään lainvastaistakaan löydetty.

Normaalisti rahat jäisivät siis kiinteistöyhtiölle ja maksettaisiin valmistumisen jälkeen osakkaille. Grynderi ottaisi tämän huomioon osakkeiden kauppasummassa, joten lopputulos olisi lähtökohtaisesti sama, mutta tällä toimintamallilla osakkeiden ostajat tarvitsevat vähemmän rahoitusta ja grynderin kassamurheet vähenevät.

Varasta surutta tämä idea, jos se soveltuu liiketoimintaasi.

Tämä härdelli muuten tehdään sen takia, koska perustettava kiinteistöyhtiö ei ole lain silmissä aidosti itsenäinen verovelvollinen vaan perustajaurakoitsijan apuorganisaatio.

Arvonlisäverolakia säädettäessä perustajaurakoinnin kohteena olevalle kiinteistöyhtiölle ei ollut tarkoituksena luoda itsenäistä arvonlisäverovelvollisen asemaa myöskään vähennysoikeuden kannalta. Tämä ilmeni lain alkuperäisestä 144 §:stä, jonka mukaan kiinteistöyhtiön oli kohdistettava perustajaurakoitsijan oman käytön veroa vastaava mahdollinen vähennysoikeutensa ajallisesti vasta sille kalenterikuukaudelle, jonka aikana rakentamispalvelu oli valmistunut ja vastaanotettu.

Edeltä ilmenevin perustein Suomessa on voitu arvonlisäverolakia säädettäessä ja sen jälkeenkin perustellusti katsoa, että perustajaurakoinnin kohdeyhtiötä ei ole rakentamisvaiheen aikana pidettävä perustajaurakoitsijaan nähden itsenäisenä henkilönä.

KHO:2017:144

Tämä on käsityksemme mukaan myös relevantti kohta, jos verotarkastaja yrittää sakottaa grynderia rakennusaikaisista oman käytön arvonlisäveron laskentavirheistä huomioimatta, mitä kiinteistöyhtiö on saanut vähentää. Jos jotain virheitä on tapahtunut, niin koko tämä epämääräinen ketju pitäisi huomioida ja veronkorotus määrätä vain siitä nettosummasta, mikä jää veronsaajan vahingoksi.

Taloushotelli on haastanut Verohallintoa erään casen suhteen tästä näkökulmasta – sitovaa päätöstä ei valitettavasti olla vielä saatu ja asia todennäköisesti etenee hallinto-oikeuteen asti. Paina kuitenkin tämä korvan taakse, jos verotarkastaja rienaa sinua.

🔥 Myytti 10: oman käytön arvonlisäverotun järjestelmän suhteen grynderin voivat harrastaa runsaasti verosuunnittelua – NIIN TOTTA KUIN OLLA JA VOI

Jos olet jaksanut lukea kaikki yhdeksän edellistä myyttiä, niin olet varmaan jo tiedostanut, että tämä kummallinen verohirviö aiheuttaa paitsi päänsärkyä ja hiuksien repimistä gryndarille ja hänen tilitoimistolleen – niin kyllä se tarjoaa myös aika paljon verosuunnittelun mahdollisuuksia (siis laillista verosuunnittelua, ei veronkiertoa, hyh-hyh).

Seuraavat vinkit löytyvät jo edellisistä myyteistä:

🔥 Myytti 2: välillisten kulujen kohdistukseen voi kehittää itselleen edullisen laskentamallin, joka poikkeaa vakiokäytännöstä (jos saat myytyä sen Verohallinnolle ja käytät sitä johdonmukaisesti tilikaudesta toiseen)

🔥 Myytti 4: joskus on edullisempaa rakentaa avoimella verolla eli ilman koko oman käytön arvonlisäveron systeemiä. Toiminnan voi järjestää siten, että tämä onnistuu. Tai gryndausprojektin luonteesta riippuen voit optimoida tämän siten, että rakennat oman käytön alvilla projektin tiettyyn pisteeseen (esim. Perustuksiin asti) ja myyt sitten kiinteistön ja teet loppuprojektin alvillisena rakennusurakkana.

🔥 Myytti 7: oman käytön arvonlisäverolla on katto, jos homma menee tappiolle, joten on vain tyhmää maksaa liikaa.

🔥 Myytti 8: oman käytön arvonlisäveron voi maksaa vasta, kun (kalliit) tavarat tai rakennusosat otetaan oikeasti työmaalla käyttöön.

🔥 Myytti 9: grynderi voi pelata alvien maksamisen ja takaisin hakemisen kanssa rakentaessaan arvonlisäverolliseen käyttöön tulevaa kiinteistöosakeyhtiötä. Näin Verohallinnon saa jopa käännettyä projektin rahoittajaksi.

Mitä muita verosuunnittelukeinoja sinulla on?

Voi kuule, vaikka mitä. Otetaan muutama esimerkki, joiden merkitys korostaa, jos olet 100 % grynderi eli teet pelkkää perustajaurakointia.

🛠 Työkalut ja poistot

Ostat kalliita työkaluja tai paljon vähäarvoisia työkaluja. Rakennusalalla nämä voidaan katsoa tulevan alle kolmivuotiseen käyttöön, jolloin aika moni kirjanpitäjä oletusarvoisesti nakkaa ne tuloksen puolelle heti tavalliseksi vuosikuluksi. Tällöin ne ovat aina lähtökohtaisesti välillisten kulujen perusteessa ja oman käytön arvonlisävero maksetaan niistä heti. Jaiks – heti!

Mutta! Mitäpä jos vaatisit kirjanpitäjääsi nakkaamaan kaikki kahdenkympin lapioista ja kahdeksankympin tikapuista alkaen taseeseen? Poistoista maksat myös oman käytön arvonlisäveron, mutta normaalin poistosuunnitelman mukaan vain 25 % menojäännöksestä per vuosi. Ei paha diili ja kassa kiittää.

💡 Kehittämismenot

Monet grynderit eivät rakenna taloja vaan kokonaisia kyliä. Pitkälle viedyt talokonseptit ja vastaavat syntyvät pitkän (ja kalliin) kehitystyön tuloksena. Ne nielevät sisäänsä joko omistajien palkkakuluja tai holding- tai konsultointiyhtiön laskutuksen.

Voi olla järkevää kirjata tällaiset kulut taseeseen kehittämismenoihin ja poistaa vaikutusaikanaan maksimissaan kymmenessä vuodessa. Näistä toki pitää erottaa tutkimusmenot, jotka pitää kirjata kuluksi (näiden erosta myöhemmin jossain toisessa blogissa). Näin välillisten kustannusten perusteesta häviää ensimmäisenä vuonna jopa 90 % näistä kuluista.

Kirjanpitäjiä on vedetty oikeussaleissa kuvainnollisesti nyrkillä naamaan ja laitettu taloudelliseen vastuuseen asiakkaidensa konkursseista, jos kehittämismenoja on kirjattu liian vapaamielisesti taseeseen. Standardit kirjaamiselle ovat aika korkeat ja pitäisi olla jokin laskelma siitä, että moiset menot tuottavat tulevaisuudessa enemmän tuloa kuin, mitä on kirjattu.

Pienikin epävarmuus näiden toivottujen tulojen toteutumiseen on, niin viranomaisten näkemys on, että kuluksi vaan. Älä siis ihmettele, jos kirjanpitäjäsi mutisee vastaan tämän suhteen.

💲 Markkinointi- ja myyntikulut

Myytissä 5 puhuttiin markkinointi- ja myyntikuluista. Varsin tyly tulkinta on, ettei näistä kuluista (ja näihin kohdistuvista yleiskuluista) saa vähentää arvonlisäveroa lainkaan. Laki on kuitenkin varsin epäjohdonmukainen tämän asian suhteen, eikä itse tuotettuun myynti- ja markkinointipalveluun tarvitse lisätä arvonlisäveroa omana käyttönä.

Otetaan esimerkiksi kiinteistönvälittäjä.

Vaihtoehto #1: kiinteistönvälitysyritys myy halliosakkeesi ja lähettää laskun 5.000 euroa + ALV 24 % eli 6.200 euroa yhteensä. Et saa vähentää arvonlisäveroa.

Vaihtoehto #2: maksat kiinteistönvälittäjälle provision henkilökohtaisena palkkiona eli työkorvauksena 5.000 euroa. Koska välittäjä ei ole työsuhteessa, niin et maksa tästä sivukuluja.

Markkinointitoimistot ostavat usein palveluja kaikenlaisilta freelancereilta. Pienen yrityksen kanssa kuitenkin pystynee tekemään järjestelyn, jossa maksat freelancerien työkorvauksen suoraan tekijöille ja markkinointitoimistolle katteen henkilöstönvälityspalkkiona. Järjestelyn tulee toki olla aito tai veronkiertopykälät saattavat tulla käyttöön.

Palkkioiden maksaminen samoille henkilöille säännöllisesti saattaa toki muodostaa työsuhteen, jolloin sivukulut tulevat päälle maksettavaksi. Sekin järjestely saattaa silti tulla edullisemmaksi kuin arvonlisäveron vähentämättä jättäminen.

Grynderille myynti- ja markkinointitoiminto itse tuotettuna on usein se edullisin vaihtoehto ja sen järjestämiseen kannattaa oikeasti käyttää tovikin.

🏦 Holdingyhtiö ja konsernirakenne

Yleisesti ottaen merkittävin verosuunnittelumekanismi löytyy järkevästä konsernirakenteesta. Ei ole useinkaan mitään järkeä tunkea kaikkea mahdollista saman y-tunnuksen alle.

Taloushotellin perusneuvo on, että jos teet gryndausta ja muuta rakentamista (tai ylipäänsä mitä tahansa muuta liiketoimintaa), niin eriytä gryndaus omaan yhtiöönsä. Jyviä ja akanoita on vaikea pitää erillään ja oman käytön arvonlisäveron kuvion takia saatat päätyä maksamaan enemmän kuin pitäisi.

Poikkeuksen tähän sääntöön saattaa muodostaa, jos rakennat esimerkiksi kiinteistöyhtiöitä ja tilojen myynnin lisäksi harjoitat aktiivista vuokraustoimintaa. Myymällä tilan toiselle konserniyhtiölle vuokrausta varten tarkoittaa 2 % varainsiirtoveroa, eikä näitä kustannuksia kannata ehdoin tahdoin kerätä.

Välilliset kustannukset kuten autoedut, toimitilakulut, ym. on mahdollista siirtää emoyhtiön alle ja pois gryndausyhtiöstä, mikä minimissään selkeyttää välillisten kustannusten pohjaa ja parhaimmillaan tuo hyvän keinon vähintäänkin rytmittää, miten kulut laskutetaan tytäryhtiöiltä.

Emme kuitenkaan suosittele niin radikaalia ratkaisua, että kaikki välilliset kulut ja markkinointikulut siirrettäisiin emoyhtiöön ja emon toiminta rahoitettaisiin tytäryhtiön jakamilla osingoilla ilman minkäänlaista hallintolaskutusta. Tätä on useampikin asiakas yrittänyt innovoida, mutta järjestelyn menestyksen todennäköisyys verotarkastuksessa on todennäköisesti langanlaiha. Lähtökohta kaikenlaisille konserniyhtiöiden välisille laskutuksille on markkinaehtoisuus ja ilmaiseksi ei kukaan toisen yhtiön kuluja normaalisti nielisi.

Verohallinto kaivaa kummallisten viritysten yhteydessä veronkiertopykälän VML § 28 ja ampuu viritelmät veronkorotusten kera alas.

Hyvän maun rajoissa erilaisia järjestelyjä voi kuitenkin rakentaa ja niin kauan kuin siirtohinnoittelun järjestää suhteellisen loogisesti, niin tuskin verotarkastajakaan asian suhteen alkaa määräänsä enempää inisemään.

➕ Muut verosuunnittelukeinot

Tämän blogikirjoituksen laajuus liittyy oman käytön arvonlisäveroon, mutta mainittakoon, että tuloverotuksen puolella on asunto- ja kiinteistöosakeyhtiötä perustavalle grynderille annettu aika iso vipu: katteen saa tulouttaa joko urakkasopimuksella tai osakkeiden myynnin kautta.

Mekanismi toimii siten, että mitä isompi urakkasopimus, niin sitä isommaksi tulee niin sanottu rakennusrahastosuoritus, joka aktivoidaan taseeseen vaihto-omaisuuden hankintamenoksi.

Jos tiloja tai asuntoja on paljon myymättä ja haluat hyvän tuloksen, niin hilaa urakkasopimuksesi hinta taivaisiin. Jos taas haluat hillitymmän tuloksen, niin rajaa se vaikkapa rakentamisesi kustannuksiin.

(Käytännössä moni grynderi tekee urakkasopimuksen vasta valmistumisen jälkeen, joten tilikauden tulos näyttää parhaimmillaan juuri siltä, miltä sen halutaan näyttävän).

BONUS: rakennuspalvelun oman käytön arvonlisäveron järjestelmän tulevaisuus

Eräs valveutunut vuosia etelänaapurissa asunut asiakas osasi kerran parjata, että kyllä elämä Virossa oli niin helppoa verrattunna Suomeen, kun siellä ei rakentaessa mitään oman käytön alveja makseltu.

Pölisin jotain vastaan, että kyllä Euroopan Unionissa on arvonlisäverotuksen perusperiaatteet aika pitkälle harmonisoitu ja jos Suomessa näin tehdään, niin kyllä varmasti muuallakin.

Voi kuinka väärässä olinkaan.

Koko rakentamispalvelun oman käytön arvonlisävero on käytännössä ihan puhdas moka. Korkein hallinto-oikeus on avautunut asian suhteen seuraavasti (KHO 2017:144):

Kansallinen sääntely on tosin toteutettu siten virheellisesti, että veron perusteen muodostavat arvonlisäverolain 75 §:n 1 momentin 2 kohdan mukaan palvelusta aiheutuneet välittömät ja välilliset kustannukset arvonlisäverodirektiivin 77 artiklassa tarkoitetun liiketoimen käyvän markkina-arvon sijasta ja että Suomi ei ole ilmeisesti kuullut arvonlisäverokomiteaa sääntelyn johdosta. Nämä seikat eivät kuitenkaan estä verovelvollista vetoamasta suoraan direktiiviin, koska unionin tuomioistuimen oikeuskäytännössä vahvistetun periaatteen mukaan jäsenvaltio ei voi vedota omaan laiminlyöntiinsä, kun kysymys on direktiivin välittömän oikeusvaikutuksen arvioimisesta.

Muualla euroopassa perustajaurakoitsijat eivät joudu sietämään vastaavaa veromonsteria, koska tällaista järjestelmää ei pitäisi olla Suomessakaan. Koko himmeli on todennäköisesti direktiivin vastainen ja odottaa vain tuomiota, joka ampuu sen alas. Poliitikot ovat aikoinaan ryssineet asian – kuten poliitikot yleensä tekevät.

Jos saa veikata, niin grynderin oman käytön arvonlisäverotuksella tuskin tulee olemaan kovinkaan pitkää elinikää. Ennemmin tai myöhemmin arvonlisäverolakia uudistetaan ja nämä säädökset lakaistaan historian romukoppaan, minne ne kuuluvatkin – ja tilalle tulee uusi menettely, jonka verotus vastaa suoremmin liiketoimen käypää arvoa.

Siihen saakka nautitaan tästä suomalaisesta veroinnovaatiosta – niin hyvässä kuin pahassa.

Lue myös artikkelimme:

Grynderin kirjanpito ja oman käytön ALV: välittömät kustannukset

Grynderin kirjanpito ja oman käytön ALV: välilliset kustannukset